不动产善意占有(物权法关于善意取得的规定)

22.民法物权法第五章善意取得与拾得遗失物

一、善意取得(《民法典》第311条至第313条)

1.概念

善意取得,又称即时取得,指无处分权人将其占有的动产或者错误登记在其名下的不动产转让给善意第三人或者为善意第三人设定他物权,在符合法定的要件时,善意第三人依据法律的规定取得动产或者不动产所有权或者他物权的制度。

2.立法意旨与前提

(1)立法意旨

善意取得制度旨在妥当处理无权处分情形下的一对矛盾:所有权之静的安全的保护与受让人之交易安全保护。利益衡量的结论是:在符合严格构成要件(善意取得的构成要件)的前提下,在物权法领域,善意取得制度以牺牲所有权之静的安全为代价,保障财产交易之动的安全,旨在降低交易成本,鼓励交易;在债权法领域对所有权人因此遭受的牺牲予以救济。

(2)前提

①善意取得以无权处分为前提条件,无无权处分,则无善意取得问题;

②善意取得乃公信原则的体现,故须有(不动产权属登记错误或无权处分人占有动产)权利外观。

3.法律效果

①善意取得的物权法效果是:善意第三人取得所有权或他物权,而真正所有权人的所有权消灭或者所有权上产生他物权负担。

②善意取得的债权法效果是:所有人可对无权处分人主张侵权损害赔偿请求权、不当得利返还请求权或违约损害赔偿请求权。

4.适用范围与特点

①范围广泛。不仅所有权,用益物权和担保物权均可善意取得。不仅动产物权,不动产物权亦可善意取得。

②设有例外。盗赃、遗失物等原则上不适用善意取得(《民法典》第312条)

③原始取得。善意取得属于非基于法律行为的物权变动,为原始取得,而非继受取得。

特别提示:股权和票据权利亦可发生善意取得:

(1)原则上,仅“物权”可善意取得(因为物权有公示制度,即使错误的物权公示亦可产生公信力)。“债权”,因欠缺典型公开性(无公示制度,不能产生足以支撑善意取得的公信力),不适用善意取得。

(2)“股权”,因工商过户登记制度的支撑,可善意取得。下面两个条文作了规定:

①《公司法解释(三)》第25条第一款规定:“名义股东将登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分,实际出资人以其对于股权享有实际权利为由,请求认定处分股权行为无效的,人民法院可以参照物权法第一百零六条(《民法典》第311条)的规定处理。”

②《公司法解释(三)》第27条第一款规定:“股权转让后尚未向公司登记机关办理变更登记,原股东将仍登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分,受让股东以其对于股权享有实际权利为由,请求认定处分股权行为无效的,人民法院可以参照物权法第一百零六条(《民法典》第311条)的规定处理。”

(3)“票据权利”,虽然《票据法》未明确规定,但依照通说观点,票据权利可善意取得。但其受让须符合《票据法》的规定且符合《民法典》第311条规定的精神。

(一)不动产(房屋)所有权善意取得的构成要件(五个)(《民法典》第311条)

①房屋的不动产登记簿发生权属登记错误;

②登记名义人以自己的名义实施无权处分;

③受让人受让时为善意;

④受让人以合理的价格受让;

⑤已经为受让人办理房屋的过户登记。

1.不动产(房屋)的不动产登记簿出现权属登记错误

须注意:须“不动产登记簿”出现权属登记错误;“不动产权属证明”(如房产证)出现权属登记错误的,所产生的公信力不足以支撑不动产善意取得。不动产登记簿出现权属登记错误,包括但不限于下列四种主要情形:

①按份共有或者共同共有的不动产登记在一个或者部分共有人的名下。

②因履行无效合同产生的登记错误。如:甲受乙欺诈将一套房屋出卖给乙,并办理了过户登记。半年后,法院判决撤销甲、乙间的买卖合同,乙谎称己有,随即以市价将该房屋出卖给不知情的丙,并为丙办理了过户登记,丙可善意取得房屋的所有权。

③因其他原因发生的登记错误。如:乙承租甲的房屋期间,与登记机关的工作人员串通,将甲的房屋登记在乙名下,乙随后以自己的名义,以市价将房屋出卖给不知情的丙,并办理了过户登记,丙可善意取得该房屋所有权。

④已经通过《民法典》第229条至第231条取得不动产所有权,但尚未办理宣示登记,登记名义人以自己的名义实施无权处分的。

2.不动产的登记名义人以自己的名义对该不动产实施无权处分

①须为“无权处分”,即不动产的登记名义人以自己的名义对该不动产实施无权处分(出卖、互易、抵债、出资等)。

②须有“权利外观”,即实施无权处分者须为不动产登记簿上的登记名义人。

3.受让人于受让之时为善意

受让人于受让之时为善意。善意,指受让人不知让与人无处分权,相反,因权利外观的存在,受让人误以为让与人拥有处分权。对此,须把握以下几点:

(1)善意的要素有二

①主观上,不知道让与人无处分权;

②受让人“无重大过失”[《物权法解释(一)》第15条第一款]。

(2)受让人善意的排除情形

《物权法解释(一)》第16条第一款规定,具有下列情形之一的, 应当认定受让人为恶意,不能善意取得。

①登记簿上存在有效的异议登记;

②预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;

③登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;

④受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;

⑤受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

(3)善意的时点

受让人须于“依法完成不动产物权转移登记之时”为善意。受让人于“依法完成不动产物权转移登记之时”为善意,此后变更为恶意的,不影响善意取得的发生。

(4)在证明规则上,推定受让人于受让之时为善意

真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任[《物权法解释(一)》第15条第二款]。须注意:真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失(例如:转让人与受让人具有父子等类似关系的)[《物权法解释(一)》第16条第二款]

4.转让人须以合理的价格转让

①“转让”,指须为一个交易,转让人与受让人不能是同一个民事主体(例如:甲公司的A分公司将房屋出卖给甲公司的B分公司,不属于交易,不发生善意取得!再比如:两个企业发生吸收合并)。

②“合理的价格”,不仅意味着赠与、继承等无偿取得行为不发生善意取得;还意味着受让人以“明显不合理的低价”受让的,亦不发生善意取得。“合理的价格”的判断标准,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定[《物权法解释(一)》第19条]。

③按照法考已经确立的答题标准,仅需转让人与受让人“约定”以合理的价格转让,受让人是否已经实际支付了合理的价款,在所不问。

5.须已经为受让人办理完毕不动产过户登记

未办理完毕过户登记的,不发生善意取得。不动产所有权善意取得的发生,亦以登记为生效要件。

(二)动产所有权善意取得的构成要件(《民法典》第311条)

① 标的物系占有委托物(盗赃、遗失物等占有脱离物,原则上受让人不能善意取得);

②动产的(直接或间接)占有人以自己名义实施无权处分;

③受让人受让时为善意;

④受让人以合理的价格受让;

⑤已经向受让人完成动产之交付(以占有改定方式完成交付的,占有改定之时,不发生动产所有权取得的效果)。

1.须为占有委托物

“占有委托物”,指基于原占有人的意思取得占有之动产。如租赁物、保管物、借用物、运输物、承揽物、试用买卖物、保留所有权买卖物、质押物等。下列三类动产,要么不能善意取得,要么原则上不发生善意取得:

(1)占有脱离物

指非基于原占有人的意思而丧失占有之动产。包括盗赃、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物、失散的动物等。根据《民法典》第312条,转让人实施无权处分,以合理的价格将占有的占有脱离物转让给善意的受让人的,原则上善意受让人不能善意取得,权利人有权自知道或者应当知道善意受让人之日起两年内请求返还。

(2)货币和无记名有价证券

货币和无记名有价证券属于特殊动产,适用“占有即所有规则”,不存在无权处分的问题,故亦无善意取得问题。

(3)禁止流通物

如毒品、武器、淫秽物品。一方面,国家不允许私人取得其所有权;另一方面, 转让禁止流通物的合同无效。故而不适用善意取得。

特别提示:盗赃≠赃物:

根据《民法典》第312条,占有脱离物原则上不适用善意取得。占有脱离物包括盗赃、遗失物等。所谓“盗赃”,指以法律禁止的私力,剥夺原占有人的占有而取得占有的动产。因欺诈、胁迫而移转占有的动产即使属于赃物,也不属于盗赃,可善意取得。这也是为什么我们使用“盗赃”,而不使用“赃物”一词的原因。例如:因遭受欺诈,甲将自己的相机交付给乙(假设乙的行为已构成诈骗罪,相机属于赃物),乙旋即以自己的名义高价出卖给不知情的丙并交付。相机虽为“赃物”,但不属于“盗赃”,符合善意取得的要件,丙善意取得相机。

2.动产的(直接或间接)占有人以自己名义实施无权处分

①动产的占有人(直接占有人或者间接占有人)以自己的名义对该动产实施无权处分(出卖、互易、抵债、出资等)。

②须注意:若转让人实施无权处分时并未占有该动产,则欠缺权利外观,无公信力,不发生善意取得。

3.受让人受让之时为善意

受让人于受让之时为善意。须注意:动产所有权的善意取得,在善意的判断上,与“不动产所有权的善意取得”有共同之处,亦有不同之处(原因:不动产登记簿具有绝对的公信力,而占有动产所生的公信力弱一些,因为生活经验告诉我们,动产占有人非所有权人的情形亦很常见)。对此,注意以下几点:

(1)善意“要素”有二

①主观上,受让人不知道转让人无处分权;

②受让人对不知“无重大过失”[《物权法解释(一)》第15条第一款];

(2)善意的时点

受让人须于“动产交付之时”为善意。受让人于“动产交付之时”为善意,此后变更为恶意的,不影响善意取得的发生。

(3)在证明规则上,推定受让人于受让之时为善意

真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任[《物权法解释(一)》第15条第二款]。须注意:受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失[《物权法解释(一)》第17条]。

4.受让人以合理的价格受让

①“合理的价格”,不仅意味着赠与、继承等无偿取得行为不发生善意取得,还意味着受让人以“明显不合理的低价”受让的,亦不发生善意取得。“合理的价格”的判断标准,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定[《物权法解释(一)》第19条]。

②以合理的价格受让,其方式不仅包括购买,还包括互易、抵债、接受出资等。

③按照法考已经确立的答题标准,仅需转让人与受让人“约定”以合理的价格转让,受让人是否已经实际支付了合理的价款,在所不问。

5.已经向受让人完成动产之交付

须让与人已经向受让人完成动产之交付。未交付的,不发生善意取得。动产所有权善意取得的发 生,亦以交付为生效要件。强调两点:

①交付方式有限制。让与人须以现实交付、简易交付或者指示交付之方式向受让人完成交付,公示手段才算充分,才可发生动产所有权的善意取得。若釆占有改定之方式完成交付,公示手段不充分,占有改定之时,不发生动产所有权善意取得的效果。

②机动车、船舶、航空器的善意取得,以“交付”为生效要件,而不以“登记”为生效要件 [《物权法解释(一)》第20条]。

特别提示:特殊动产所有权善意取得构成要件的两点说明:

特殊动产(机动车、船舶、航空器)所有权善意取得的构成要件,适用上述“动产所有权善意取得 的构成要件”,但有两点须作特别说明:

①就“公示”的要求而言,仅须让与人以现实交付、简易交付或指示交付之方式向善意受让人“完成交付”,无须为善意受让人办理完毕“过户登记”(见例8)。

②“权属登记状况”对判断受让人于受让时“善意或恶意”具有意义,从而对能否发生善意取得产生影响。

(三)担保物权的善意取得

担保物权善意取得的构成要件:

善意取得他物权的,参照关于所有权善意取得的构成要件。虽如此,担保物权之善意取得,在构成要件上,仍有若干不同于所有权善意取得之处。

①善意取得质权、抵押权,不要求具备“以合理的价格受让”这一要件,因为抵押合同、质押合同均系单务、无偿合同。

②不动产抵押权的善意取得以办理“抵押登记”为构成要件;动产抵押权的善意取得则不以“登记”或者“交付”为构成要件。

③动产质权的善意取得以动产“交付”为构成要件,但以占有改定方式交付的,不发生动产质权善意取得的效果。

④因留置权系法定担保物权,留置权的善意取得有其特别构造,不以无权处分为前提条件。

(四)用益物权的善意取得

建设用地使用权、地役权、土地承包经营权的善意取得,现实生活中极少发生。

(五)善意取得之特别排除情形

《物权法解释(一)》第21条规定:“具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条(《民法典》第311条)规定取得所有权的,不予支持:(一)转让合同因违反合同法第五十二条(《民法典》第153条与第154条)规定被认定无效;(二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

(六)善意取得的另一个例外:占有脱离物原则上不能善意取得(《民法典》第312 条)

1.适用《民法典》第312条的前提条件

《民法典》第312条系《民法典》第311条的例外规定。适用《民法典》第312条,须具备以下条件(缺一不可):

①有权利外观。动产的占有人以自己的名义实施无权处分。

②受让人受让动产时为善意。

③已经完成公示,让与人已经以占有改定以外的其他方式向受让人完成动产的交付。

④受让动产所有权的,受让人以合理价格受让(须注意:若系受让动产质权,不要求受让人以合理价格受让)。

⑤标的物为“占有脱离物”。占有脱离物,指非基于原占有人的意思而丧失占有的动产,包括盗脏、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物、失散的动物等。

2.《民法典》第312条的规范内容

《民法典》第312条的规范内容为“占有脱离物原则上不发生善意取得”,具体而言,包括下列内容:

①占有脱离物之占有人实施无权处分并交付的,原则上,善意受让人不能善意取得动产所有权(或质权),权利人有权自知道或者应当知道善意受让人之日起2年内请求善意受让人返还(该权利被称为“回复请求权”,属于“形成权”)。并且,“占有脱离物恒为占有脱离物”。不论辗转多少手,原则上,连环交易中的每一善意受让人均不能善意取得,权利人仍有权在知道或者应当知道“现占有该动产之善意受让人”之日起2年内请求善意受让人返还。

②“回复请求权”,依权利人须否对善意受让人予以相应补偿,分为两种:

(a)有偿回复。若善意受让人是通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得的,权利人应当支付受让人所付的费用,权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。

(b)无偿回复。 除前述情形外,权利人无须支付受让人所付的费用。

③若权利人未在前述2年期间内行使“回复请求权”,并且,除标的物为占有脱离物这一点之外,符合善意取得的其他构成要件的,则2年期间届满之时,善意受让人对占有脱离物善意取得所有权(或质权)。此点常被忽视。

特别提示:《民法典》第312条的例外:

《民法典》第312条属于《民法典》第311条的例外,但《民法典》第312条本身也有两个例外(“例外的例外”):

①货币、无记名有价证券不适用《民法典》第312条,权利人不得请求善意受让人返还。原因:货币、无记名有价证券适用“占有即所有规则”,无适用善意取得的余地。

②占有脱离物可以善意取得留置权。法理基础在于:留置权担保的债权一般属于债权人养家糊口之所在,留置权担保的债权增加了留置物的价值,应特别优待。

(七)善意取得的法律效果

1.善意取得的物权法效果

①受让人善意取得所有权的,原所有权人的所有权因此消灭。

②受让人善意取得用益物权或者担保物权的,所有权人须承受该他物权负担。

③因善意取得系原始取得,受让人不承受标的物上原有的权利负担。因此《民法典》第313条规定,受让人善意取得动产(仅限于动产)所有权的,该动产上原有之抵押权或者质权消灭。但有例外,若受让人于善意取得所有权之时知道该动产上存在抵押权或者质权,抵押权与质权不消灭。

2.善意取得的债法效果

善意取得制度的构造是:在物权法领域以牺牲所有权人为代价,优先保护善意受让人的交易安全。但在债权法领域,仍对所有权人因善意取得遭受的损害予以救济。

二、拾得遗失物(《民法典》第314条至第319条)

说明:

根据《民法典》第314条至第319条的规定,因拾得遗失物(拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物),会在失主与拾得人(或公安等有关部门)之间产生一定的法律关系。下面从拾得人的义务与拾得人的权利方面把握这些制度。

(一)拾得人(或公安等有关部门)的义务

1.向失主返还遗失物及孳息

根据《民法典》第314条,拾得人不能因拾得取得遗失物的所有权,失主有权请求拾得人返还遗失物及孳息。返还请求权的基础为返还原物请求权、占有之不当得利返还请求权或者基于无因管理之债。

2.拾得人应当及时通知权利人领取,或者送交公安等有关部门

有关部门收到遗失物,知道权利人的,应当及时通知其领取;不知道的,应当及时发布招领公告(《民法典》第315条)。

3.妥善保管遗失物

根据《民法典》第316条,拾得人在遗失物送交有关部门前,有关部门在遗失物被领取前,应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的,应当承担民事责任。也就是说,若拾得人(或有关部门)因一般过失致使遗失物毁损、灭失的,不承担赔偿责任。

特别提示:《民法典》第316条的规范内容:

《民法典》第316条的适用有一个前提条件,仅限于拾得人无侵占遗失物的行为(即拾得人及时通知失主或者发布招领公告,此时拾得人的行为已然构成无因管理)。反之,若拾得人侵占遗失物, 则应适用《民法典》第461条的规定,拾得人作为恶意占有人,无论对于遗失物的毁损、灭失是否具有过错,均应承担赔偿责任。

(二)拾得人(或有关部门)的权利

根据《民法典》第317条,拾得人(或有关部门)享有以下权利:

①必要费用返还请求权。拾得人对遗失物所支出的保管费、维持费、饲养费、通知费等必要费用,有权请求权利人补偿。

②权利人悬赏寻找遗失物的,因拾得人完成了指定行为(无论拾得人是否知道悬赏广告),双方成立悬赏广告之债,拾得人有权要求悬赏人按照悬赏广告的承诺履行支付报酬的义务。

③行使留置权。

(a)通说观点认为,如果权利人不支付必要费用,拾得人有权留置遗失物。因为,权利人支付必要费用的义务和遗失物属于“同一法律关系”。

(b)另外,若权利人不按照悬赏广告的承诺履行义务,拾得人无权留置遗失物(假设已经支付必要费用)。因为,悬赏人支付报酬的义务与遗失物不属于“同一法律关系”。

④拾得人(或有关部门)权利的丧失。由于《民法典》第317条的学理基础是无因管理制度,所以如果拾得人侵占遗失物,则拾得人不享有前述三项权利。所谓侵占遗失物,指拾得人将遗失物据为己有的行为,如失主要求拾得人返还而拾得人拒不返还,或者拾得人以据为己有为目的而隐匿遗失物。

(三)拾得遗失物的边缘问题

1.无人认领的遗失物的处理

根据《民法典》第318条,遗失物自发布招领公告之日起“一年内”无人认领的,归国家所有。国家原始取得所有权,失主的所有权消灭。

2.拾得遗失物法律规则的准用

根据《民法典》第319条,拾得漂流物、发现埋藏物、发现隐藏物的,参照拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的,依照其规定。

不动产善意占有(物权法关于善意取得的规定)