房子无小事。无论是买房卖房,还是住房租房,难免会遇到可大可小的经验盲区。

为了提供更为全面及专业的观点,“杭报地产”推出「5分钟读法律」专栏。我们会以时事评述或案例分析的方式,为大家普及与住房各个环节有关的法律问题。

当然,如果你有任何与房有关的问题,都可以给我们留言。

我们都知道买房是件复杂的事情,比如在收房阶段,因为各种原因开发商会逾期交房。而在这期间,往往产生很多的问题、矛盾等。

那么,如果出现类似的问题该如何处理呢?为此我们请来了浙江纳古律师事务所主任朱仲勉律师,结合实际案例一起来聊一聊这方面的问题。

案例

2010年11月18日,甲、乙双方签订商品房买卖合同一份。

出卖人(甲方):开封元宏房地产开发有限公司

买受人(乙方):芦某

计价方式与价款:按建筑面积计算,总金额人民币315260元。

交付期限:出卖人应当在2012年3月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:该商品房经验收合格。出卖人逾期交房的违约责任:除合同第八条规定的特殊情形外,出卖人如未按本合同规定的期限交房,若逾期超过90日后,且买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。

2012年9月6日,双方办理了房屋交接手续并就该套房屋签订了回楼结算表,芦某收到了元宏公司按购房款的日万分之一至2012年8月30日(152天)的延期交房违约金4792元。

以上有商品房买卖合同、购房发票、回楼结算表、判决书及当事人陈述等在卷为证。

不过,随后甲、乙双方因为逾期交房产生的违约金产生了矛盾。

乙方芦某认为甲方支付的违约金计算时间有误,不该从2012年8月30日开始计算。另外违约金应该是万分之二,而不是万分之一。

双方就此问题无法达成一直,遂告上法庭。

逾期交付房屋日期应从哪一天起算?

解析:

元宏公司2012年8月20日通知芦某交付房屋,已履行了合同义务,芦某迟延收房,由此产生的损失应由芦某自行承担。

元宏公司无需对2012年8月30日之后的天数承担违约责任,一审法院依照回楼结算表将违约日期计算至2012年8月30日并无不当。

违约金是否进行了调整?

解析:

从芦某签署的回楼结算表看,该表对房款面积差额、配套费及违约金等作了计算,其中对违约金项明确显示按万分之一计算。

元宏公司也已依照该回楼结算表实际结算支付了违约金,芦某在该表上的签字行为视为对结算表涉及项目计算方式的认可,该回楼结算表应视为对原合同关于违约金条款等的变更,芦某要求元宏公司承担另外万分之一的违约金没有法律依据。

建议

因出卖方原因逾期交房的,出卖方应承担违约责任,购房者可以要求房地产开发商赔偿相应的违约金。

在办理房屋交接手续以及签署回楼结算表等文书的时候,要仔细注意文书上的条款,若有与房屋买卖合同不符的地方,签字认可行为将视为是对合同条款的变更。