购房契税可以退是真的吗(什么叫房产契税)

从前几天就一直在说,9月份起,有两个新税法~一个是契税,另一个是城建税。城建税作为增值税的附加税,大家相对来说比较熟悉。

那么今天实操君,就来说一说契税~

契税,指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时,就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。

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契税,新法规定!

购房契税可以退是真的吗(什么叫房产契税)

《中华人民共和国契税法》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过,现予公布,自2021年9月1日起施行。

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本法规定缴纳契税。

我们先来看看契税的税源明细表:

购房契税可以退是真的吗(什么叫房产契税)

实操局圈出来的“不动产单元”就是契税的申报基本单位。

购房契税可以退是真的吗(什么叫房产契税)

为什么契税的单位不同于其他税种呢?

(1)根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定,不动产单元是权属界线封闭且具有独立使用价值的空间,且不动产单元具有唯一编码。因此纳税人申报契税的基本单位为不动产单元。

(2)并且因共有不动产份额变化或者增减共有人导致土地、房屋权属转移的,纳税人也应以不动产单元为单位申报契税。

对于不动产单元是不是还有些疑惑?!实操君给大家举个例子:

【例1】

自然人A整体购买某幢住宅楼。在办理不动产权属登记时,不动产登记机构将该幢住宅楼登记为2个不动产单元,则A应就2个不动产单元分别向税务机关申报契税。

02

契税税率及计税依据应如何确定

1、契税税率为3%~5%。

根据《中华人民共和国契税法》第三条,契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

注意!!

(1)北京、上海、广东等27个省(自治区、直辖市)将契税税率确定为最低税率3%。

(2)河北、辽宁、河南、湖南4地将契税的适用税率确定为4%。

2、不同情况下的契税,如何确定税率及计税依据。

(1)以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属应申报契税。

【例2】

若纳税人A作为债权人承受某债务人抵偿债务的一套住房,A应参照住房买卖的适用税率3%,以及抵债合同(协议)确定的成交价格申报契税。

(2)自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)分为下列两种情况:

① 面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;

② 面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

(3)自2016年2月22日起,对个人购买家庭第二套改善性住房,同样分为以下两种情况:

① 面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;

② 面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)

3、以下情况免契税

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03

契税计税依据不含增值税

契税的计税依据不包括增值税。

为方便纳税人确定契税申报的计税依据,按照土地使用权出售、房屋买卖,土地使用权互换、房屋互换,税务机关核定契税计税价格等三类情形,作出契税计税依据不包括增值税的具体规定。

(1)土地使用权出售、房屋买卖的

承受方计征契税的成交价格不含增值税;实际取得增值税发票的,成交价格以发票上注明的不含税价格确定。

【例3】

某一般纳税人A公司销售其自建的房屋,含税价为328万元,并适用一般计税方法,2019年1月,A公司向纳税人B开具第1张增值税发票,注明的增值税额为10万元、不含税价格为100万元;2021年9月,A公司向纳税人开具第2张发票,注明的增值税额为18万元、不含税价格为200万元。

则B申报契税的计税依据=100+200=300(万元)

(2)土地使用权互换、房屋互换的

应分别确定互换土地使用权、房屋的不含税价格,再确定互换价格的差额。

【例4】

自然人A与自然人B互换房屋,A的房屋不含税销售价格为145万元,B的房屋不含税销售价格为100万元。

则A申报契税的计税依据为0;

B申报契税的计税依据=145-100=45(万元)

(3)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为的

税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。

【例5】

自然人A将一套购买满2年的住房销售给自然人B,合同确定的交易含税价为210万元,A符合免征增值税条件,向税务机关申请代开增值税发票上注明增值税额为0,不含税价格为210万元。

则B申报缴纳契税的计税依据为210万元。

04

契税退税情形

纳税人缴纳契税后发生下列情形,可依照有关法律法规申请退税:

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05

申请办理退税应提供什么资料?

1、在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料;

2、因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除,且土地、房屋权属变更至原权利人的,提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书;

3、在出让土地使用权交付时,因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的,提交补充合同(协议)和退款凭证;

4、在新建商品房交付时,因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的,提交补充合同(协议)和退款凭证。

为进一步简化办税流程和资料,纳税人办理退税时无需提交不动产权属证明材料。《公告》明确,收取纳税人退税资料后,税务机关应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。