出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。本案中,吴晓燕与飞亚公司在《订购房屋(定金)合同》中约定了定金条款,吴晓燕在向飞亚公司交付定金后,飞亚公司未依约与吴晓燕网签合同,显属违约,应当双倍返还定金。本案中吴晓燕共计向飞亚公司支付270万元作为定金,但根据法律规定,定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十,现吴晓燕主张定金数额为180万元,符合法律规定,吴晓燕要求飞亚公司双倍返还定金360万元及返还剩余90万元款项,与法不悖,本院依法予以支持。

【参考法规】

《中华人民共和国民法典》

第五百八十六条 【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

定金比例最高是多少(定金超过20%合同无效)

【案例正文】

上海市虹口区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)沪0109民初30026号

原告:吴晓燕,女,1974年3月13日出生,汉族,住上海市虹口区。

被告:上海飞亚房地产开发有限公司,住所地上海市虹口区。

法定代表人:张耀,经理。

委托诉讼代理人:季忠良,公司员工。

委托诉讼代理人:黄平发(系本案被告之一),公司员工。

被告:黄平发,男,1960年9月29日出生,汉族,住上海市虹口区。

原告吴晓燕与被告上海飞亚房地产开发有限公司(以下简称飞亚公司)、黄平发定金合同纠纷一案,本院于2019年12月2日立案,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。吴晓燕及其委托诉讼代理人刘轶、飞亚公司的委托诉讼代理人季忠良及黄平发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴晓燕向本院提出诉讼请求:1、要求解除吴晓燕与飞亚公司之间的《订购房屋(定金)合同》;2、要求飞亚公司和黄平发双倍返还定金360万元;3、要求飞亚公司和黄平发返还剩余房款90万元。事实和理由:吴晓燕与飞亚公司于2019年6月19日签订《订购房屋(定金)合同》,双方约定于2019年10月10日前就上海市车站西路XXX号地块扩大用地4号房的一间商铺(商铺334号)和一套住宅房(车站西路XXX弄XXX号XXX室)签订正式网上签约合同。在此合同签订之前吴晓燕已支付150万元,该合同签订后约定吴晓燕于2019年6月20日前再向飞亚公司支付120万元,合计270万元作为定金。吴晓燕已按约支付上述定金,但飞亚公司未按合同约定与吴晓燕完成正式网上签约事项。飞亚公司已构成严重违约,应当双倍返还定金。时任飞亚公司的法定代表人黄平发在《订购房屋(定金)合同》中承诺如果飞亚公司无法偿还违约责任,由其个人偿还。故吴晓燕诉至法院,如上所请。

被告飞亚公司辩称,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定为无效。且吴晓燕在与飞亚公司签订《订购房屋(定金)合同》时,是清楚知晓飞亚公司还没有取得预售许可证明的。故《订购房屋(定金)合同》依法应为无效,飞亚公司同意向吴晓燕返还270万元并按照年利率8%支付其利息损失。

被告黄平发辩称,同意飞亚公司的答辩意见,在《订购房屋(定金)合同》中约定黄平发是在飞亚公司无法偿还违约责任的情形下再由个人偿还,而实际上飞亚公司是有能力进行偿还的,故不同意吴晓燕的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下:2018年10月8日,吴晓燕为购买上海市车站西路XXX号4号楼的房屋,与飞亚公司分别签订《借贷协议》及《订购商铺意向协议》。《借贷协议》约定:吴晓燕订购飞亚公司投资开发的上海市车站西路XXX号地块4号楼10号5楼501室商品住宅房,面积约102平方米,房屋总价622.2万元,在飞亚公司房屋预售许可证被批准时,跟吴晓燕签订商品房屋买卖合同,吴晓燕在2018年10月8日向飞亚公司预付购买房屋的意向金50万元,除贷款外的余款在签订房屋合同前付清全部房款,上述意向金在预售许可证被批准后作为房屋买卖合同的房价款,同时还约定了违约条款等。《订购商铺意向协议》约定:吴晓燕购买飞亚公司投资开发的上海市车站西路XXX号地块4号房底层商铺一套,面积约65平方米,总价279.5万元,在飞亚公司房屋预售许可证被批准时,跟吴晓燕签订商铺买卖合同,吴晓燕在2018年10月8日向飞亚公司预付购买商铺的意向金50万元,除贷款外的余款在签订房屋合同前付清全部房款,上述预订房款在预售许可证被批准后作为房屋买卖合同的房价款,同时还约定了违约条款等。

2018年10月8日吴晓燕通过其母冯月琴向飞亚公司银行转账100万元,2018年12月19日银行转账20万元,2018年12月27日银行转账30万元,共计150万元。

2019年6月19日,双方签订《订购房屋(定金)合同》,载明:吴晓燕为订购飞亚公司投资开发的上海市车站西路XXX号地块扩大用地4号房的一间商铺(商铺334号,64.2平方米,总价265.6万元)和一套住宅房(车站西路XXX弄XXX号XXX室,104平方米,总价634.4万元),基于飞亚公司口头承诺吴晓燕该两套房屋原本可以在2019年4月签订正式的房屋买卖合同,但至2019年6月18日未能兑现,且吴晓燕已向飞亚公司支付150万,为确保继续房屋买卖,双方经协商订立本合同,飞亚公司需于2019年10月10日前与吴晓燕签订正式网上签约,提供住宅出租车位(吴晓燕专用)一个,积极配合吴晓燕完成房屋贷款和装修等事宜;吴晓燕在此合同签订之前已向飞亚公司支付了150万的基础上,于2019年6月20日前再向飞亚公司支付120万元,合计270万元作为定金,于2019年10月10日前与飞亚公司签订正式网签合同;基于吴晓燕向飞亚公司支付270万元定金,如果飞亚公司违约则双倍返还定金,如吴晓燕违约则无权要求返还定金,且违约责任如飞亚公司无法偿还,则由公司法定代表人黄平发个人偿还;双方签订正式的网签合同之日本合同终止,且定金直接转为房屋买卖的首付款。《订购房屋(定金)合同》由飞亚公司、黄平发及吴晓燕签名盖章。

同日,吴晓燕通过其妹吴晓颖向飞亚公司银行转账120万元。同时飞亚公司出具定金收条,载明:至2019年6月19日飞亚公司已全部收悉吴晓燕支付的270万元定金,其中含2018年10月8日支付的预付款100万元、2018年12月28日支付的预付款50万元,现已转为订购上述房屋的定金。后飞亚公司未按约签订正式网签合同,故吴晓燕以飞亚公司违约为由,诉至本院,要求判如所请。

另查明,上海市车站西路XXX号地块房屋产权原登记在上海川虹房地产开发有限公司(以下简称川虹公司)名下。2006年10月20日,川虹公司与飞亚公司就上海市车站西路XXX号4号房项目签订合作协议。2015年2月6日,川虹公司与飞亚公司签订《车站西路XXX号地块4号房转让协议书》,约定飞亚公司获得上海市车站西路XXX号地块4号房在建工程所有权利及所占土地的土地使用权。2019年9月9日飞亚公司就其与川虹公司项目转让事宜诉至本院,案号为(2019)沪0109民初24690号,2019年9月27日本院判决:一、确认飞亚公司与川虹公司于2015年2月6日签订的《车站西路XXX号地块4号房转让协议书》合法有效;二、川虹公司配合飞亚公司办理上海市车站西路XXX号4号房项目转让登记手续。双方对该判决均未上诉。2019年10月川虹公司配合飞亚公司办理了项目转让登记手续,2020年10月飞亚公司取得了商品房预售许可证明。

审理中,本院根据吴晓燕的申请,于2019年12月4日裁定冻结飞亚公司名下银行存款450万元或查封、扣押相同价值的财产。

本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。从吴晓燕与飞亚公司签订的《订购房屋(定金)合同》签订的目的及合同约定的内容来看,系为将来当事人订立确定性的正式商品房买卖合同达成的书面允诺,目的通过订立该合同约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务,应属预约合同。飞亚公司未依约履行上述合同,显属违约,原告已明确不同意继续签订商品房买卖合同并提出解除上述预约合同,符合法律规定,本院依法予以支持。飞亚公司及黄平发主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定为无效,而主张《订购房屋(定金)合同》无效,本院认为,因上述合同并非商品房预售合同,且未取得商品房预售许可证明亦不影响预约合同的效力,故对飞亚公司及黄平发关于合同无效的辩称意见,本院依法不予采纳。

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。本案中,吴晓燕与飞亚公司在《订购房屋(定金)合同》中约定了定金条款,吴晓燕在向飞亚公司交付定金后,飞亚公司未依约与吴晓燕网签合同,显属违约,应当双倍返还定金。本案中吴晓燕共计向飞亚公司支付270万元作为定金,但根据法律规定,定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十,现吴晓燕主张定金数额为180万元,符合法律规定,吴晓燕要求飞亚公司双倍返还定金360万元及返还剩余90万元款项,与法不悖,本院依法予以支持。

当事人在保证合同中约定,债务人不能履行债务时,由保证人承担保证责任的,为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁,并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前,对债权人可以拒绝承担保证责任。本案中,《订购房屋(定金)合同》中约定如飞亚公司无法偿还违约责任,则由黄平发个人偿还。根据该约定的内容,黄平发承担的是一般保证责任,现飞亚公司尚未履行违约责任,吴晓燕要求黄平发承担双倍返还定金360万及90万元款项的诉讼请求,与法无据,本院依法不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定,判决如下:

一、解除原告吴晓燕与被告上海飞亚房地产开发有限公司之间的《订购房屋(定金)合同》;

二、被告上海飞亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴晓燕双倍返还定金人民币360万元;

三、被告上海飞亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴晓燕返还剩余房款人民币90万元;

四、驳回原告吴晓燕其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费42,800元,诉讼保全费5,000元,共计47,800元(已由原告吴晓燕预交),由被告上海飞亚房地产开发有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 长 缪 欢

人民陪审员 陈 怿

人民陪审员 马国华

二〇二〇年十二月一日

书 记 员 刘方园

附:相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

二、《中华人民共和国担保法》

第十七条当事人在保证合同中约定,债务人不能履行债务时,由保证人承担保证责任的,为一般保证。

一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁,并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前,对债权人可以拒绝承担保证责任。

有下列情形之一的,保证人不得行使前款规定的权利:

(一)债务人住所变更,致使债权人要求其履行债务发生重大困难的;

(二)人民法院受理债务人破产案件,中止执行程序的;

(三)保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。

第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

第九十一条定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。

三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

四、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。