土地招拍挂是国有经营性土地出让的三种方式,即招标、拍卖与挂牌

国有经营性土地使用权出让采取招拍挂制度可使土地交易更加公开、透明,土地成交价格更加合理,减少人为干扰因素,也杜绝腐败产生。

土地招拍挂的共性是公开性,但具体操作又存在着差异性,时常让人混淆不清。本次我们就对这三个土地出让方式进行以下详细的说明。

01

招拍挂流程

国有土地使用权挂牌程序:

国有土地拍卖的流程是什么 (土地招拍挂的详细流程)

(图片来源于网络)

1、国土局发布拟挂牌地块信息;

2、竞买人缴纳保证金参加竞买;中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织,除法律另有规定者外,均可参加竞买。可以独立竞买,也可以联合竞买。

保证金为竞买底价的10%-20%。

3、竞买人竞得后,按照合同要求缴纳拆迁款,国土局负责拆迁;

4、拆迁完毕,缴纳土地出让金;

5、竞买人竞得后,凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。

注:对于联合竞买的土地,土地使用权证办到所有联合竞买人名下,对于该块土地的开发,在不违犯政府对该地块整体规划的情况下,由联合竞买人自行协议决定。

02

国有土地使用权招标程序

国有土地拍卖的流程是什么 (土地招拍挂的详细流程)

(图片来源于网络)

1、拟订招标方案市国土资源局会同规划部门共同拟订拟招标出让国有土地使用权方案;

2、报批报市政府批准招标出让方案;

3、编制招标文件包括:招标出让公告、投标须知、宗地图、土地使用条件、标书、中标通知书、国有土地使用权出让合同文本等。

4、成立评标小组由市国土资源局代表、有关专家组成,人数为五人以上单数。名单保密。

5、发布招标公告招标开始前至少20日在当地主要媒体发布公告。公告内容包括:

(1)出让人的名称和地址;

(2)出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求;

(3)投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法;

(4)索取招标文件的时间、地点、方式;

(5)招标时间、地点、投标方式;

(6)确定中标人的标准和方式;

(7)履约保证金;

(8)其他事项。

6、申请投标人报名并索取拍卖文件,并提供以下资料:

(1)投标人有效的营业执照复印件;

(2)房地产开发企业资质证书复印件;

(3)股份公司董事会关于投标事宜的决议(附全体董事签字)及董事会签署的委托代理人的授权文件(附委托代理人的身份证明);

(4)其他需要提供的资料(拟建项目说明书、资质资格证明、投标人基本状况等)。

7、对报名投标人进行资格审查市国土资源局对上述资料进行审查,确定投标人资格。(地产市场负责)

8、投标、开标具体程序:

(1)投标人在截止时间前将标书投入标箱;

(2)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标,邀请所有投标人参加。由投标人或者推选的代表检查标箱密封情况,当众开启标箱,宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容;

(3)评标小组评标;

(4)根据评标结果,确定中标人。

9、向中标人颁发《中标通知书》。

10、签订出让合同中标人收到《中标通知书》后,在规定的期限内与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》;

11、缴纳地价款和契税中标人按出让合同的规定缴纳成交地价款和契税;

12、地块交付招标人即市国土资源局与中标人履行拍卖地块交付手续。

13、颁发《建设用地批准书》。

14、办理相关手续到有关部门办理相关手续。

15、申请土地登记

03

国有土地使用权出让拍卖程序

国有土地拍卖的流程是什么 (土地招拍挂的详细流程)

(图片来源于网络)

1、发布拍卖公告。

2、参加竟买人报名,索取有关文件,并按规定提交有关资格身份证明。

3、按照拍卖文件要求对竞买人资格进行审查,符合要求的交付保证金,发给竞买资格证书。

4、公开拍卖。拍卖应在拍卖文件规定的时间、地点由土地招标拍卖主持人以下程序主持进行:

①拍卖开始前,竞买人凭竞买资格证书领取统一编号的应价牌;

②竟买人显示应价牌,主持人点算竟买人;

③主持人介绍拍卖土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项;

④主持人宣布起叫和第一次应价后叫价递增幅度;

⑤竞买人按规定的方式和要求应价;

⑥主持人连续二次宣布最后应价而没再应价的,如果最后应价达到了拍卖底价,主持人在第三次报出最后应价后落槌,即表示成交,如果最后应价未达到拍卖底价的,主持人应宣布收回拍卖标的,停止拍卖;

⑦主持人宣布最后应价者为买受人;

⑧主管部门或土地交易中心当场与买受人签订《拍卖成交确认书》。

5、买受人应在规定时间内签订土地使用权交易合同。

经过激烈的招拍挂竞价,如果最终不幸或者有幸中标,从中标到取得土地证要经过哪些程序呢?

招拍挂竞价结束中标后会拿到一个证明性的文件,也就是《中标通知书》,或者《拍卖成交确认书》、《挂牌成交确认书》。

拿到这个证明以后,要在特定的时间内给国土部门交清出让金,否则拿不到土地出让合同。

目前开发商都是高负债,借钱过日子,土地出让金也不是小数目,很多公司手头的现金储备都不够交出让金的。

2005年以前,允许开发商抵押一部分在开发的项目去银行贷款,用贷款交出让金。

但是用这种方式,开发商的资金会很紧张,稍有差池,就可能诞生烂尾楼,05年以后,这种方式就被禁止了。

所以,虽然还有很多开发商把各个项目公司贷款拿到的钱挪来挪去的买地,但是形式上,开发商首先要有钱支付出让金。

04

分公司、立项和用地规证

如果不是本地的开发商或者原来根本就不是个开发商,首先要在土地所在的区县成立一家全资子公司。

如果是联合体买的地,就按联合体出资比例成立子公司,然后到国土部门办理土地出让合同的受让人名称变更,把地变到新成立的子公司名下,今后地块以新公司的名义进行开发。

这种做法从政府来说,税收留在当地,照顾当地的利益。从开发商来说,税交给谁都一样,给当地政府多交税,以后也好办事。

成立子公司后,去申请房地产开发资质,不管母公司是什么资质,新成立的项目公司都需要重新申请资质。

目前开发资质分暂定、四级、三级、二级、一级资质,一级最高,需要住建部批,其它只要省一级部门审批,新成立的公司都只能办暂定。

不过也别小看这个暂定资质,四级资质只能开发小于10万㎡的建筑面积、二级资质也只能开发25万㎡以下的建筑面积。

但是暂定资质能开发的建筑面积是没有明确限制的,开发面积越大要求也越高,在申请资质的时候审批部门来定具体能开发多少。

所以,暂定资质不一定就弱,这也是为了照顾很多一出手就买几十万平方建筑面积土地的大土豪。

接下来说一下立项。

立项的意思就是让政府审一审,看看这个项目是不是适合开展。

立项通过就相当于是这个项目正式获得了国家的认可,有了户口,这以后才能办其它手续。

立项有审批、核准和备案三种方式,审批最难、备案最简单。

房地产项目一般投资比较大,之前都是审批,但是现在搞简政放权,不使用政府资金的房地产项目,已经改成核准了。

申报立项要编项目申请报告或者可行性研究报告,核准制的用申请报告、备案制用可行性研究报告,核准制的政府投资项目,需要申请报告加可研报告。

从字面理解,可研报告更多的从投资人的角度出发,是不是适合投资,申请报告更多从政府角度,看项目对社会的影响。

不管是可研还是申请报告都是以设计方案做基础的。

正式申请立项前,需要先做节能审查、环境影响评价审批、交通影响评价审批,三个审批能同时做,没必要一个完了再干另一个。

节能审查的主管部门是发改委,按项目类型和工程规模分成登记和审查。

节能审查主要是看设计是不是符合节能相关的规范和政策。

例如有没有充分利用太阳能、保温措施是不是得当、门窗满不满足节能要求、有没有采用节水措施、设置节水器具、节电灯具,是不是高耗能项目、建成以后和建设过程中碳排放情况怎么样等等。

环评审查的主管部门是环保部门,按项目类型和工程规模分成报告书、报告表、登记表,其实跟节能分成审查和登记的意思是一样的,报告书最严,登记最容易。

环评主要是审查项目建设和使用过程中对环境的影响和周边环境对项目的影响、准备采取哪些处理和预防措施、预计花多少钱、花这么多钱是不是值得。

这三项都做完,编项目申请报告,申请立项。

节能、环评、交评以及可研、项目申请报告最好是找有资质、有经验、有路子的咨询公司来做,它们跟各路专家、政府都熟,也知道哪些地方怎么改能过。

上面我们说的是一般流程,如果是使用政府资金的项目,政府既是投资人又是审批人,形式上要求决策透明,流程还会相对复杂一些。

假设你在一家企业工作,你觉得有个项目不错,也符合公司的发展方向,于是就在一次会议上跟老板提出来有这个想法,希望老板支持搞下去。

这个过程相当于政府投资项目的建议书。

老板觉得有搞头,就找几个部分负责人对想法进行更深入分析,从成本、收益、政策以及各种方面分析利弊,看看行不行。

这个过程相当于政府投资项目的可行性研究。

评估完了,大家觉得能干,就制定更详细一些的方案,算算大概要花多少钱,请成本部门预估费用,这个过程相当于政府投资项目的概算审批。

概算算完,价钱老板能接受,就要讨论多长时间组团队、多长时间资金到位,什么时候开干,这个过程相当于政府投资项目的年度投资计划审批。

投资计划订好了,在要用钱的时候提前申请,拿到钱赶紧开工,这个过程相当于政府投资项目的资金申请报告审批。

企业跟政府不同的是,企业的时间特别宝贵,上面这些个过程很多时候要很快定完。

政府基本不用担心一个项目自己不干会被别人抢,开会多,时间也长,直接导致投资计划按年算,没有列到年度投资计划里的项目,当年都没法开工。

总之,取得了立项审批,项目才算正式取得国家认可,项目建设从程序上说才能正式开始。

办完立项以后,到规划部门申请建设用地规划许可证,主要是证明你这个地使用符合规划,然后才能拿到土地证。只有拿到土地证,土地的使用权才算真正是开发商的。