G担保机构:

ZJ律师事务所在中华人民共和国具有从事中国法律业务的执业资格,本律师也具有中华人民共和国执业律师资格。

关于贵司拟向A房地产开发有限公司提供信托贷款担保项目(以下简称信托贷款担保项目)涉及有关法律问题,本所指派××律师提供专项法律顾问服务。就贵司提供的文件、资料和陈述,本所及本所律师已得到贵司的如下保证:

第一,所有提供给本所及本所律师的文件的原件都是真实的;

第二,所有提供给本所及本所律师的文件的复印件都与其原件一致;

第三,该前述文件及贵司所陈述的事实均真实、准确、完整,并没有遗漏和(或)误导。

为出具本法律意见书,本所律师特声明如下:

(1)本法律意见书系依据本法律意见书出具日以前已经发生或存在的事实,根据可适用的中国法律、法规和规范性文件而出具;

(2)本所及本所律师对本法律意见书所涉及的有关事实的了解,最终依赖于贵司向本所及本所律师提供的文件、资料及所作陈述,且贵司已向本所及本所律师保证了其真实性、完整性和准确性;

(3)本法律意见书仅对法律问题发表意见,本法律意见书中对其他专业机构出具的意见的援引,并不表明本所及本所律师对该等意见的任何评价;

(4)本律师已尽最大的努力及谨慎义务,本律师确信本法律意见书不存在虚假记载、误导性陈述及重大遗漏;

(5)本法律意见书仅供贵司为本次之目的使用,非经本所及本所律师书面同意,不得用作任何其他目的;

(6)贵司已审慎阅读本法律意见书,确认本法律意见书所引述或引证的事实部分,均为真实、准确与完整,没有任何虚假或误导性陈述或结论。

法律意见书正文如下:

一、关于信托贷款担保项目的主体资格

本信托贷款担保项目涉及主体为:G担保机构(以下简称贵司);A房地产开发有限公司(以下简称A地产公司);HX信托股份有限公司(以下简称HX信托)。

贵司是由中国××公司出资,经SZ市工商行政管理局依法登记注册成立的专业投资担保机构,注册资本X万元,具有经营投资担保的业务资格,符合法律规定的贷款担保的主体资格要求。

A地产公司是由中华××开发集团公司出资成立的外商独资企业,注册资本和实收资本皆为×万美元,符合法律规定的借款人主体资格要求。

鉴于贵司并未提供HX信托主体资格方面的资料,本律师无法对其作出适格性判断,但在SH律师事务所S分所出具的《关于HX信托股份有限公司A·JY项目贷款集合资金信托计划的法律意见书》(非正式文本,以下简称《信托计划法律意见书》)中,对HX信托作为本信托贷款担保项目中的信托计划受托人资格已经进行了调查分析,认为HX信托具备实施本次信托计划、从事集合资金信托业务的主体资格。

二、关于HX信托A房地产信托计划

经审阅《HX信托股份有限公司A·JY项目贷款集合资金信托计划说明书》(为非正式文本,以下简称《信托计划说明书》),该信托计划名称为:HX信托·A·JY项目贷款集合资金信托计划,信托计划目的为:委托人基于对受托人的信任,自愿将其合法拥有的资金委托给受托人集合管理,贷款给A房地产开发有限公司,用于A房地产开发有限公司A·JY建设,取得信托收益并分配给受益人。SH律师事务所深圳分所对HX信托提供的全部与本次信托计划有关的文件资料进行了审查,拟出具的《信托计划法律意见书》中的结论性意见为:参与本信托计划的委托人、受托人和受益人均具有合法的信托当事人资格,设立本信托计划的条件和目的合法,运营和管理本信托计划的各项制度完备,法定信托计划文件形式完备、内容完整并具有合法性、合规性。本信托计划在各方当事人依法履行完毕全部必要的法律程序后,HX信托实施本次信托计划不存在法律障碍。

本律师认为,仅从上述信托计划说明来看,该信托计划并不违反法律规定。但若A地产公司从HX信托获得信托贷款的实际目的并非开发上述房地产,而是挪作他用,则根据《信托法》的有关规定,可能导致信托提前终止,建议贵司对上述信托贷款的用途加强风险防范。

三、关于还款来源

根据《信托计划说明书》和贵司关于信托贷款担保项目的调查报告,本项目的主要还款来源为A地产公司公司JY二期项目销售收入。本律师仅对上述还款来源的合法性进行评价,本律师认为上述还款来源为A地产公司其自行开发的房地产销售所得,用于归还本项目中的信托贷款符合信托计划和有关法律的规定。

四、关于拟作为抵押物的“A·24G”房屋

(一)“A·24G”房屋的建造过程

……

本律师仅就“A·24G”房屋的建造过程的合法性发表意见,本律师认为上述“A·24G”房屋的建造过程并不违反法律规定,但“A·24G”房屋所有权的取得应以在国土部门办理初始登记和取得相应的房产证书为前提条件。鉴于“A·24G”房屋建造属于历史遗留问题,在建造过程中,A地产公司是否完全履行上述合同中的有关义务(包括但不限于是否缴清地价款、税金等)以及为何至今国土部门未核发房屋所有权证等问题,缺乏相应的证据材料支持,本律师对上述房屋所有权的取得的合法性问题不作肯定性法律评价。

(二)法定优先权

根据《合同法》第286条的规定,建筑工程合同中的承包人对建设工程享有法定的优先受偿权利,如果在实现抵押权时,抵押物上存在诸如前述法定优先权利,则抵押权人的受偿顺序为在法定权利人之后。由于该房产至今仍未办证,若A地产公司拖欠施工单位建设工程款,则可能影响HX信托抵押权的实现。

并且,根据贵司及SU办调查,FM公司将“A·24G”装饰装修工程发包给SV巍海工贸有限公司,承包总价X万元,同样也涉及建设工程优先受偿权的问题。

(三)可能涉及的权属争议

1.关于106户房产大宗销售问题

根据SU办调查,2007年2月,A地产公司曾将“A·24G”约7000平方米106户房产大宗销售给M公司,该合同2008年已撤销,但SU市房产局官方外网仍显示为已售状态。鉴于上述合同如何撤销及SU房产局外网为何仍未变更登记信息尚不明确,若上述预售合同及预告登记仍为有效存在,则可能对该部分抵押物的处置和变现造成障碍。

2.关于与FM公司约定转让问题

据贵司调查情况,A地产公司已与FM公司约定转让“A·24G”房产,FM公司已经支付了部分转让款项。尽管FM公司已经按照贵司的要求出具了承诺函,但鉴于抵押物至今仍未办理房地产证,一旦实现抵押权时出现权属争议,可能影响抵押物的处置和变现。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”从贵司调查情况来看,M公司已支付了一亿余元的价款,虽然FM公司对同意A地产公司将上述房产设定抵押出具了承诺函,但由于本律师未见到上述买卖合同和付款凭证,从目前的证据材料来看,仍无法防止其届时依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定进行抗辩。

(四)快速变现及受偿风险

鉴于“A·24G”主楼7~26层部分正在进行酒店式改造和装修,若改造失败,将可能影响住宅部分及改造部分房产的价格和变卖处置,若改造成功,虽可能提高其商业价值,但其上已设定特定用途,其变现速度可能会受到买家数量、行业状况等多重因素影响。

在HX信托处置上述房产行使抵押权过程中,除了可能存在上述建设工程优先受偿风险外,根据《税收征管法》第45条的规定,A地产公司在设立上述房产抵押之前拖欠税款的,税收优先于抵押权受偿。

(五)物保优先于人保问题

按照《物权法》第176条的规定,被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权。根据贵司设计的担保方案,HX信托同意在处置抵押物仍未获得清偿的前提下,方可要求贵司承担保证责任,这一方案可根据合同约定及上述法律规定得以实现。但考虑到该信托计划面向中国境内合格投资者,若房地产开发风险等因素导致A地产公司无法按时偿还贷款,不能排除在抵押物存在处置或者变现困难的情况下,贵司因为特殊原因先行承担保证责任。

五、关于贵司承担的保证责任

根据贵司调查报告及HX信托提供的保证合同样本,A·JY项目贷款集合资金信托计划募集人民币×亿元全部向A地产公司发放信托贷款,A地产公司以“A·24G”为信托贷款提供抵押担保,贵司对HX信托追偿完抵押物后,剩余未获清偿的债务承担不可撤销的连带责任保证担保。HX信托处置A地产公司提供的物的担保实现债权时,其处置行为涉及的交易对象、方式、价格需经得贵司同意。贵司承担保证责任的范围包括主合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息、滞纳金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用,以人民币×万元为限。

本律师认为,上述贵司承担保证责任的方式和范围并不违反法律规定,但应约定明确、无歧义,且在所有与该信托计划有关的报批文件、公告及信托合同中预先充分披露。

六、反担保措施

根据贵司设计的项目方案,信托贷款担保项目的反担保措施为A地产公司法定代表人和总经理个人连带责任保证。尽管保证人是否具备清偿能力并不影响保证反担保合同的效力,但若反担保未落实到具体的财产,则难以让反担保人实际承担责任。根据贵司提供的资料,未发现保证人财产清单及相应的证明文件。

七、涉诉情况

鉴于我国目前仍未建立完善的资信征集及查询制度,本律师无法对A地产公司、上述抵押物及其担保人是否牵涉有关诉讼作出评价。本律师建议在贵司拟与A地产公司及其担保人签订委托担保合同、各反担保合同中对A地产公司及其担保人的涉诉情况作出约定,若存在虚假陈述,则视为违约,贵司有权追究其违约责任。

八、风险控制

鉴于上述事实与分析,本律师认为应当采取下列措施防范风险:

(一)与HX信托之间的协议安排方面

1.鉴于《信托计划说明》并未指出本项目涉及信托贷款的真实用途,建议贵司在与HX信托公司的保证合同中明确约定,HX信托对信托贷款的使用负有监管义务。

2.鉴于“A·24G”房屋能否合法、有效地设立对信托贷款的抵押担保,以及HX信托作为投资人的受托人是否充分、及时地行使抵押权利,直接关系到A地产公司不能清偿信托贷款时,HX信托能否行使抵押权利,以及贵司是否需承担7500万元限额内的保证责任,故建议贵司在与HX信托的保证合同中明确约定,HX信托应当对抵押物作充分的尽职调查并合理谨慎地设立抵押,当A地产公司不能清偿信托贷款时,HX信托应当及时、主动地尽最大努力行使抵押权利,否则贵司减轻或者免除保证责任。

3.对于贵司担保的主合同之信托贷款合同、保证合同、有关信托发行计划及说明、公告文件等内容,贵司应当全面审核并修改,以明确贵司承担保证责任的范围,争取对贵司有利的合同条款,并使得公众投资者充分知晓。并且,HX信托应当向贵司承诺充分地披露包括但不限于贵司承担保证责任的方式、范围、保证期间等主要合同内容,否则由此造成的后果或责任应由HX信托承担。

(二)“A·24G”抵押标的物权归属及其权利负担方面

1.关于“A·24G”房屋建造过程中,A地产公司是否已经履行有关土地使用权合同所约定的义务,是否支付完毕后续建设工程款项,特别是有关历史遗留问题是否处理完毕,建议贵司再作详细调查核实。

2.关于房屋登记簿与房产证书关系问题,为了避免将来可能出现的法律争议,建议贵司要求A地产公司对于为何至今未核发房屋所有权证作出详细的解释和说明,同时要求A地产公司办理房产证后及时办理抵押登记,若房产证与土地使用权证书分别登记的,还应同时办理土地使用权抵押登记。

3.“A·24G”7至6层规划用途为住宅,现A地产公司将其改为酒店用途,可能会面临有关部门处罚的风险,建议贵司要求A地产公司事先取得有关部门批准土地用途变更的批准文件。

4.为了防止“A·24G”房屋上存在建筑工程优先受偿权等法定优先权利,或者出现权属争议,建议贵司核实A地产公司在“A·24G”建设过程中的工程款支付情况,FM公司出具的承诺函及就上述承诺事项作出的董事会决议应取得原件,并且建议追加FM公司为企业保证反担保人,同时要求SV公司出具放弃“A·24G”建设工程优先受偿权的书面承诺。

5.为防止优先税收优先受偿权先于抵押权人受偿的风险,建议贵司要求A地产公司取得税收部门出具截至抵押权设立之日A地产公司不存在欠税的书面证明。

6.关于106户房产大宗销售问题,建议贵司要求A地产公司提供房产买卖合同已解除的证明文件。关于A地产公司与FM公司关于抵押物的转让问题,建议贵司要求A地产公司提供房产买卖合同或其他书面法律文件,以便进一步厘清其法律关系,以免遗留法律隐患。

(三)反担保措施保障方面

1.关于反担保,由于个人信用保证存在资产有限且转移容易等弊病,尽管“A·24G”房屋经过评估公司评估确定为抵押足值,但该房屋并非抵押在贵司名下作为对贵司享有债权的担保,一旦贵司承担保证责任,贵司并不对“A·24G”房屋享有任何优先受偿权利,故建议贵司要求A地产公司增加确有担保作用的企业保证或者实物抵押作为反担保措施。

2.贵司设计的反担保方案之一为A地产公司将取得的B工业科技园土地使用权证书留置贵司,若仅留置土地证书不办理抵押登记,无法防止A地产公司将留置在贵司的土地使用权证书挂失后补办,且贵司对该土地使用权同样无优先受偿权利,为保障实现和维护贵司权益,建议贵司与A地产公司签订协议,明确约定A地产公司取得该项土地使用权后,全部抵押给贵司作为反担保措施。

3.建议要求担保人罗××及洪××提供其个人资产清单,以了解其担保偿债能力。为防止保证人将其个人资产转移至其夫人名下,以逃避承担责任,建议追加为其夫人共同提供连带责任保证,并追加A地产公司其他关联公司以及FM公司企业保证。

(四)其他方面

关于信托计划当事人的主体资格及信托计划的合法性,鉴于HX信托已经专门就此委托SH律师事务所S分所进行审查,建议贵司在项目评审或者签订与HX信托之间的保证合同之前取得该所出具的法律意见书原件。

九、声明

本法律意见书所依据的事实以20××年×月×日为基准日,本律师无法保证上述事实在基准日之后的变化不会影响本法律意见书的评述的真实性和准确性。

本法律意见书仅得为贵司进行本贷款担保项目决策参考使用,未经本律师同意不得对外展示或向社会公开披露,也不得作其他目的或用途使用。

以上意见仅供参考!

此致

ZJ律师事务所:

律师:

二〇××年×月×日