不少公司都是租房办公,而这里面,有时候房东是个人,这个时候,如何取得发票就是一个问题。

还有的是公司租宿舍给员工住,也可能是向个人租房子,同样面临发票的问题。

因为这些租赁支出都是公司的经营费用开支,要在税前得到扣除,无疑是要取得发票的。但是个人房东往往又是无法给公司开具发票的。

公司向个人租房发票怎么开税金怎么算(你想知道的都在这里)

原因无外乎两个,一是个人无法自己直接开发票,需要去税务局代开,很多个人房东都会觉得很麻烦,不愿意去跑,当然,这个问题,不少公司可以代房东去开,这个时候就有第二个问题,那就是开发票的税金问题。

不要小看这个房租出租发票,这里面涉及的税金可不少,增值税、教育费附加、城建税、地方教育费附加、印花税、土地使用税、个人所得税,看看这么多名目,按照税法,个人房东作为出租方,这些税金都是他要交的,如果他去开发票,肯定是要交这些税才能开出发票来,所以他更不愿意去开了。

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说到底,个人房东跟公司谈的就是他的到手租金,其他的税费他一概不管。

所以,如果公司要取得发票,需要做的,就是要承担这部分税金。

这个时候,我们要做的一个事情,就是要反算税前租金。比如说,甲公司租李四一套住房来办公,租金每月60000元,对于李四来说,这60000元就是到手的钱,对于公司来说,如果去开发票,那么这60000元只是发票上的不含税金额,除了这60000元外,还有其他的税费也要在租金里包括进去,那么税前金额就不止60000元,那是多少呢?

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这就需要我们来理一下房屋租赁的相关税费了。

1、增值税

房屋出租,无疑是增值税的应税项目,一般纳税人的税率是9%。而个人出租住房的话,是按照5%征收率减按1.5%征收,个人出租非住房,则是按照5%征收率计税。

同时,这里还必须提到,增值税上的免税政策,也是当月租金少于15万元的,可以免交增值税。如果是按年支付租金,则除以月份换算成月度租金,换算后月租金少于15万,同样可以免增值税。

如果增值税是免除的话,那么开发票只能是开税率是“***”的普通发票。

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总的来说,增值税上,先看月租金,是否超过15万,如果不超过,那么是享受小微企业免征增值税优惠的,只能开零税率的普通发票,如果超过15万/月,那么再看是不是住房,是住房,则可以开1.5%的发票,如果不是住房,则是开5%的发票。

2、城建及附加费

因为城建和附加都是依附于应交增值税税金上,所以,如果月租金少于15万,而免交增值税,那么城建和附加费也是免除的。

如果月租金高于15万,则城建税按照市区7%、县城和建制镇5%、其他地方1%税率乘以应交增值税计算。

教育费附加和地方教育费附加税率分别为3%和2%。

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3、房产税

一般情况下,出租房屋是按照租金的12%税率征收房产税。

但是,个人出租住房是有优惠的,减按4%征收,如果是小规模纳税人(个人一般都是),还可以享受最高50%的减征,实际就是2%。

不过个人出租非住房,比如厂房、办公、商业用房,则不能享受4%税率,而是按照12%税率计税。

4、土地使用税

个人出租住房,免土地使用税,个人出租非住房,则按照单位土地面积和当地的土地使用税税额,计算缴纳。

5、印花税

出租住房,按照财产租赁合同计算印花税,税率为千分之一。

个人出租住房,免印花,如果是非住房,则不享受免交政策,但是如果是小规模纳税人,可以享受最高50%的减征。

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6、个人所得税

个人所得税方面,出租住房和非住房,也是有差别的,如果出租的是住房,税率是10%,非住房的话,税率就是20%。

综合以上情况,从个人手中租赁一套住房,到底要交多少税呢?

我们简单来计算一下。

情况一、月租金是60000元,那么:

1、增值税=0,因为小于15万/月,免增值税

2、城建和教育费附加=0

3、房产税=60000*4%*50%=1200

4、土地使用税=0,免交

5、印花税=0,免交

6、个税=(60000-0-1600-800)*(1-20%)*10%=4640

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情况二、月租金16万元,那么:

1、增值税=160000÷(1+5%)×1.5=2285.71

2、城建和教育费附加=2285.71×(7%+3%+2%)=274.29

3、房产税=(160000-2285.71)×4%×50%=3154.29

4、土地使用税=0,免交

5、印花税=0,免交

6、个人所得税=(收入-增值税-各项税费-修缮费用)×税率=(

160000-2285.71-274.29-3154.29)×(1-20%)×10%=12278.86

那么有没有更简便的方法来反算税前租金呢,有,那就是用Excel的单变量求解功能,如下面截图所示,截图中的文件,已经上传,可以私信回复关键字获得:

反算税金

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